la charte des promoteurs de l’AdN

Le Maire de Nogent sur Marne a annoncé salle Charles de Gaulle lors d’une réunion de quartier le 31 mai 2018 son intention de créer prochainement une charte des promoteurs (enfin!) et de tenir une réunion de concertation avec les riverains préalablement à toute promotion immobilière.

Pourquoi une charte des promoteurs

Les chartes ont en général pour objectif de poser les bases d’une relation concertée visant à la production de projets innovants, durables et bien insérés dans la ville.

Proche de Paris, bientôt desservie par la ligne du métro automatique du Grand Paris Express, Nogent-sur-Marne est une commune prisée des promoteurs. C’est donc une ville qui se densifie tous les jours un peu plus.

La nécessité de préserver l’environnement est aujourd’hui admise par tous. Il faut agir pour limiter l’étalement urbain, l’artificialisation des terres, la destruction des paysages, qui sont tout  autant nocifs pour la planète que pour la qualité de vie de chacun. Or l’accroissement de la population, le besoin de logements, l’amélioration attendue du confort, nécessitent toujours davantage de foncier pour la construction de logements.

Protéger le cadre de vie des Nogentais

Notre association depuis 30 ans déploie de grands efforts pour tenter de modérer l’appétit féroce des promoteurs, notamment en rassemblant les riverains souhaitant défendre leur cadre de vie face à des opérations toujours plus nombreuses et parfois massives.

Le Plan Local d’Urbanisme élaboré par la municipalité est bien trop permissif. Il permet la construction d’immeubles très hauts, sans recul, sans espace. En témoignent la vingtaine d’opérations que nous suivons actuellement.

D’après une enquête réalisée par Sofres, du 10 au 12 janvier 2007, la  densité  génère des  représentations  négatives qui se  déclinent en nuisances : nuisances sur la qualité de vie (22% des citations) avec un espace de vie restreint, l’insécurité, la peur, la solitude et l’anonymat auxquelles renvoient la foule ; nuisance sur la santé (5% des citations), en termes de fatigue, stress ; nuisance sur l’environnement (2% des citations), la densité générant trafic et pollution.

Les densités élevées sont d’autant mieux tolérées que la proximité des services, parcs, lieux de  travail  est grande, que  la présence de la  nature et du végétal  est importante, que le traitement de la relation du logement à l’espace extérieur est  soigné, que l’espace intérieur du logement est généreux, que l’intimité est préservée, que  la mixité est présente, que les échanges sociaux ne sont pas contraints, et que la mobilité est facilitée.

Pour promouvoir un urbanisme apaisé, la ville propose donc la mise en place d’une charte des promoteurs.

L’AdN s’interroge sur la capacité d’une charte à limiter la densification de Nogent sur Marne. Cependant, en l’absence d’une refonte complète du PLU, elle pourrait peut-être contribuer à limiter les dégâts. Nous sommes donc prêts à travailler sur sa rédaction, dès lors que le dialogue pour sa mise en place s’avère réellement ouvert et transparent, et que l’ensemble des acteurs s’engage à la faire respecter.

Voici nos premières contributions.

Modalités des concertations

Le maire a annoncé que cette charte devrait s’appliquer à l’ensemble des opérations immobilières de la commune, de bureaux et de logements neufs à partir de « 800 m2 de logements collectifs ». Il précise aussi :  » des réunions de présentation aux riverains devront être organisées pour mener une concertation ».

Pour que cela fonctionne cette charte doit être un véritable outil d’amélioration et de facilitation de la conduite des projets mais également garantir une collaboration renforcée entre l’ensemble des parties prenantes.

Nous avons vu par le passé quantité de vrai-fausses concertations, comme celle du Pole Leclerc-RER A par exemple, où la multiplication des réunions et des discussions avait pour but de justifier le projet.

La Charte devrait donc non seulement prévoir des concertations mais également leurs modalités précises et les mesures garantissant l’équilibre des points de vue et la transparence des discussions.

Une charte ambitieuse

Concernant l’urbanisme proprement dit, l’AdN souhaite que cette Charte permette d’éviter les erreurs du passé. Elle devrait par exemple comporter des mesures ambitieuses concernant :

• Une meilleure intégration urbaine

Nous proposons que la charte porte sur la prise en compte de l’environnement proche de l’opération, tant d’un point de vue paysager, architectural que de celui de l’ambiance urbaine.

L’insertion paysagère doit être particulièrement travaillée.

• Meilleure implantation des constructions

La charte devrait veiller à une meilleure intégration des constructions nouvelles dans le tissu existant en cohérence avec les constructions voisines. Notamment l’alignement des bâtiments, respect des jardins à l’avant des maisons, eviter les futurs effets “canyon”, ou de rue corridor, etc.

Le promoteur devrait mettre en œuvre toutes les dispositions pour éviter l’implantation des transformateurs électriques sur le domaine public.

• Impression de hauteur

Les étages supérieurs devraient être édifiés en retrait de façon à limiter la perception de la hauteur des bâtiments.

• Optimiser la qualité architecturale

Outre les prescriptions du PLU, l’insertion urbaine devrait être travaillée en tenant compte de l’existant en fonction des opérations.

Le séquençage des façades devrait être recherché.

Ce qui se construit actuellement à Nogent nous semble, dans le meilleur des cas, encore appartenir au XXe siècle : peu écologique, parfois d’un style prétentieux et rarement agréable à voir. Les architectes devraient prendre en compte l’histoire de la ville et son style « bords de Marne ». Il s’agirait d’éviter la superposition baroque entre les années 1900, les années 60, 90 et les années 2000, etc.

D’autres communes reprennent dans certains quartiers le bâti ancien (usines, fermes désaffectées, bureaux ) et sont en train de faire renaître leur cœur de ville en gardant son âme et son style.

• Amélioration du stationnement de véhicules

Les promoteurs doivent tenir compte du nombre réel de voitures supplémentaires que risque de créer une nouvelle opération et anticiper le nombre de stationnements en conséquence.  Ils devraient prévoir au minimum 1 stationnement par appartement, sans distinction sociale ou de propriété.

Compte tenu du nombre réel de voiture par foyer (parents, enfants) et pour répondre aux problèmes récurrents de stationnement sur la ville, le nombre de places de parking par appartement devrait être augmenté.

Les flux devraient être gérés en tenant compte des circulations existantes sur la voie, des feux, du passage des piétons, etc.

Des places de stationnements pour livraison ou dépose express devraient être prévues pour faciliter les livraisons de plus en plus nombreuses liées aux commandes par internet et pour permettre aux personnes à mobilité réduite, handicapés, personnes âgées, (temps de mettre le déambulateur dans la voiture, chercher la personne concernée….cela bloque le trafic …)

• De vrais espaces paysagers

L’aménagement des espaces extérieurs devrait être effectué en harmonie avec le projet de construction. La lumière devrait être recherchée dans les cœurs d’îlot et les transparences depuis et vers les espaces publics.

Les espaces végétalisés aménagés dans le cadre du projet devraient faire l’objet d’un soin particulier. Les arbres de haute tige existants devraient être conservés sauf exception, et toutes les mesures être prises en phase chantier pour les protéger. Le choix des types d’essences devrait être approprié au site et au climat, de même qu’à l’importance de l’espace.

La création de façades et de toitures végétalisées devrait être encouragée pour la recherche d’une amélioration du confort thermique de l’habitat.

• Une obligation d’information honnête

Avant le dépôt de la demande de permis de construire, la production d’esquisses, de vues d’insertion, d’une notice explicative sur le projet (plans d’avant-projet, insertion urbaine, accès, fonctionnement…) devrait être réalisée afin de permettre une validation par les riverains.

Des moyens plus modernes que l’affichage pourraient peut être mis en œuvre (mail, textos par exemple) La concertation pourra retarder le chantier, mais évidemment il vaut mieux la faire avant qu’après comme actuellement !

Sur chaque opération, des échanges entre la Ville et le maître d’ouvrage du bâtiment devront permettre de s’assurer de la bonne mise en œuvre des engagements et principes de la Charte.

Il faut rendre obligatoire la concertation avec les habitants, garantie de projets élaborés démocratiquement. Encore faut il que cette concertation ait lieu réellement en amont du dépôt de permis ?

Cette concertation notamment avec les anciens qui connaissent le terrain et ses réactions face à différentes intempéries passées est assez fondamentale. (par exemple, pour l’avenue Polton, lors de son passage, avant le carottage le géomètre avait été informé par une riveraine octogénaire de la présence de source, puisqu’elle allait puiser de l’eau avec son père…

• Déroulement et suivi du chantier

La Ville doit également se réserver le droit d’opérer un suivi des projets au niveau du permis de construire et au-delà (y compris visites de chantier).

La dernière actualité avec le chantier de la rue Polton montre en effet qu’il est important de suivre les constructions y compris pendant la phase de travaux face à des promoteurs qui sont tentés de s’accorder quelques libertés avec le permis.

Il faudrait plus de contraintes des promoteurs pour que ceux-ci utilisent des outils performants et silencieux. Ils devraient aussi mieux respecter le repos des riverains (ex du chantier de la rue Polton ou Théodore Honoré qui a souvent commencé à 7h30 le matin, même un jour férié en mai !).

Conclusion : oui à la charte

En se dotant d’un tel outil la ville doit pouvoir maîtriser son développement en conservant ses objectifs en matière de qualité de vie et du « vivre ensemble » des dispositions essentielles que seul le PLU réduit à un ensemble de règles à bâtir ne traite pas.

En proposant aux Nogentais des logements durables et agréables à vivre.

En parallèle les évolutions sur les usages et le développement des nouveaux services liés à l’habitat devront être pris en compte afin de rendre le cadre de vie des Nogentais et Nogentaise conforme aux nouveaux modes de vie.

Pourquoi pas une exposition photos programmée en plein air et dans les lieux publics, car certains chantiers sont totalement ignorés d’un quartier à l’autre.

L’AdN se réjouit qu’une telle charte puisse être signée afin de mieux prendre en compte les remarques des riverains et de nos adhérents.

Modification du plan local d’urbanisme

Contrairement au PLU, le document n’est pas opposable et un promoteur peut toujours passer outre.

La ville doit profiter de la prochaine modification du PLU, annoncée cette année, pour y intégrer certains principes de la charte.

Il faut aller vite car dans deux ans, la loi impose un PLU intercommunal.