Riverains de l’impasse Cabit, boulevard Gallieni,
et rue des Clamarts prenez contact avec nous pour nous opposer ensemble à ce projet !
email: contact [a] nogentais.fr – 09 72 11 63 36 – www.nogentais.fr/contact – Twitter: @ADNogentais
Non à la densification de l’impasse Cabit !
L’AdN a été contactée par des Nogentais en colère au sujet d’une nouvelle opération immobilière dans l’impasse Cabit.
Le conseil municipal de Nogent sur Marne vient en effet d’acter la mise en vente des terrains communaux situés rue Cabit qui accueillent actuellement la crèche Tout en Couleur et les services de la PMI (Protection Maternelle et Infantile).
Pour financer la reconstruction d’une crèche de 40 berceaux et l’annonce de l’extension de l’école Galliéni à 13 salles de classe, la ville autorise un projet immobilier en confiant l’opération à la société Provini.
En effet pour l’occasion la ville a lancé un appel à candidature dans le cadre d’un marché de Conception-Réalisation, et deux offres ont été reçues et ont fait l’objet d’une analyse au regard des critères approuvés lors cette même délibération.
Le promoteur Provini a été retenu selon la procédure d’appel d’offre restreint pour « réalisation d’un équipement scolaire (extension) et d’un équipement petite enfance de type crèche collective de 40 berceaux, à Nogent sur marne »
Il est entendu que l’AdN n’est pas opposé au projet d’extension à 13 classes de l’école maternelle Gallieni et la re-construction d’une crèche de 40 berceaux, mais les préoccupations des résidents du quartier, dont nombreux adhérents de notre association, se sont manifestées à l’occasion d’une communication en conseil municipal d’un projet porté par le promoteur Provini pour la construction d’un immeuble de 2509 m² de surface de plancher culminant à 4 étages.
Notre association n’est pas opposé au besoin légitime de construire des logements pour répondre à la demande des Nogentais, et notamment en matière de logements sociaux, mais la toute petite superficie de notre commune (2,8 km2) et sa densité (11 268 hab./km2) nous interroge sur la capacité d’intégrer de nouvelles opérations d’importances comme c’est le cas dans cette impasse Cabit dont la majorité des bâtiments existants n’excèdent pas 2 étages.
Les nogentais, nos adhérents, rappellent régulièrement leur souci de défendre leur cadre de vie face à des projets immobiliers aux densités souvent excessives. S’ils comprennent l’extension de l’école et la reconstruction de la crèche nécessaire, le projet immobilier soumis appelle plusieurs observations quant à son inscription dans le quartier.
La faible participation à l’appel à candidature
Lors du conseil municipal il a été communiqué que seuls 2 candidats se sont manifestés lors de cet appel à candidature, la société Provini et Excelya.
Il est fort à penser que la consultation organisée pendant les congés d’été n’ont certainement pas permis de pouvoir recevoir plus d’offres.
Ne serait il pas profitable de passer un nouvel appel d’offre, hors congés scolaires, pour permettre de recueillir un nombre plus important de candidature pour un projet plus qualitatif ? La procédure de marché Conception-réalisation est elle réellement bien adapté de ce cas précis ?
Le problème, c’est précisément la hauteur du bâtiment
L’AdN considère le projet retenu constitué d’un immeuble d’un total de 2509 m2 de surface de plancher, culminant en R+4, est en total décalage volumétrique et visuel avec l’environnement de l’impasse Cabit.
Le caractère aéré de l’impasse Cabit, mais également de cet îlot du quartier, est lié à la présence majoritaire de pavillons à 1 étage et de la qualité de leurs jardins privés.
La hauteur du projet aura également de toute évidence une conséquence directe sur l’ensoleillement des riverains.
Loin de permettre seulement une densification le long de cette impasse, ce projet ne réussit pas son insertion et marque un peu plus un véritable effet de barre d’immeuble pour les riverains.
Par conséquent au vu du bâti existant de part et d’autre l’impasse Cabit, ainsi que de la configuration actuelle des lieux et du cadre de vie en découlant, l’importance du bâtiment projeté, tant du point de vue de l’occupation que de la hauteur de l’édifice, marque une rupture et non une transition équilibrée avec l’environnement proche.
Ce projet semble reposer sur la seule logique de l’opportunité foncière
Dans la mesure ou l’extension de l’école Gallieni se fera par l’ajout d’un étage du bâtiment existant rue des clamarts et que seule la crèche sera reconstruite en rez de chaussé du nouvel ensemble Provini (effaçant toute référence au découpage et aux caractéristiques du bâti existant) il en résulte une masse bâtie sans rapport de taille, ni de géométrie, ni d’emprise avec le tissu environnant dans lequel elle est censée s’insérer.
En particulier, la densité (2509 m2) et la hauteur (R+4) ne permettent pas une insertion qualitative à la vue des bâtiments proches existants (R+1).
Nous pensons que ce projet ne repose que sur la seule logique de l’opportunité foncière.
N’y-a-t il pas d’autres montages possibles pour financer l’extension de l’école maternelle Gallieni et la re-construction d’une crèche de 40 berceaux que d’avoir recours à la densification des parcelles par une énième opération immobilière ?
Question sur le coeur d’îlot et ses arbres magnifiques ?
A l’arrière du bâtiment en projet, existe une véritable cœur d’ilot constitué d’arbres de hautes tiges apportant notamment une respiration au quartier mais également pour les écoliers.
L’AdN est attentive à la préservation des 9 arbres présents sur ces parcelles ce qui oblige à une architecture de petits bâtiments pour préserver ces espaces « naturels «
Comment le projet initié préserve-t-il la vue sur le cœur d’îlot conformément aux dispositions générales du PLU
Remarque : Il est nécessaire de protéger ces cœurs d’îlots qui constituent une respiration et un véritable espace vert dans ce quartier.
Concernant le point précis du stationnement.
Le projet constitué de 4 étages laisse penser à un nombre important de logement et faible de stationnement, minoré du fait qu’il est situé dans un rayon de 500 mètres de la gare de Nogent sur Marne .
A l’échelle du quartier, le faible nombre de parkings prévu à l’image des autres opérations sur la ville aura de toute évidence une conséquence directe sur le stationnement dans un quartier déjà saturé.
De plus, l’augmentation de la densité résidentielle va générer des flux de circulation difficilement compatibles avec la largeur de la voie routière de l’impasse Cabit sans possibilité de demi-tour.
Est-il possible pour l’impasse Cabit de recevoir un flux aussi important de véhicules ? Quel est véritablement le statut de cette voirie ?
La densification du quartier
Nogent-sur-Marne fait déjà partie des 30 villes les plus denses de France. Toute cette densification supplémentaire aurait un impact négatif sur la qualité de vie du quartier, et nous semble en contradiction totale avec l’esprit « patrimonial » revendiqué dans notre PLU. Comme vous le savez, plusieurs habitants du quartier ont déjà manifesté leur opposition au projet Renvier initial, et sont attachés à l’urbanisme aéré qui caractérise leur quartier et, plus généralement, la ville de Nogent.
Par conséquent, en détruisant des pavillons pour les remplacer par des immeubles, nous considérons que ce nouveau projet accentue la densification du quartier de façon significative et va à l’encontre du caractère patrimonial du PLU que vous défendez.
Les riverains du projet et adhérents de notre association ne veulent pas d’une nouvelle densification qui ne tient pas compte des équilibres et du bâti existant de leur quartier proche.
L’insertion du bâtiment et son empreinte écologique
Nous considérons que la masse volumique de cette nouvelle construction en béton va mécaniquement augmenter la température de l’îlot ce qui aura une incidence sur l’espace vert mitoyen.
Il est ainsi évident que les espaces boisés ainsi que la protection par le PLU des quartiers possédant des espaces verts privés, au titre de la protection des cœurs d’îlots, jouent un rôle essentiel dans la maîtrise du réchauffement climatique ; notamment les nuits chaudes d’été.
Or ces dernières années, la multiplication des immeubles collectifs en provoquant l’extension des surfaces et des hauteurs bétonnées (cas des projets Windsor-Renvier ou Provini-Lequesne par exemple) accroît l’effet d’accumulation de chaleur et sa restitution en nocturne.
Remarque annexe : Nos adhérents sont également inquiet sur la pérennité des arbres à l’arrière du projet
Un point de vigilance sur la nature des sols et les sources présentes
Le terrain argileux est traversé par de nombreuses nappes souterraines essentielles pour l’intégrité des constructions existantes en période de sécheresse.
A la lumière d’autres opérations sur la ville qui ont montré la minoration constante des promoteurs en la matière et qui sont traités a posteriori par des pompes qui fonctionnent jour et nuit, nous demandons que des mesures plus complètes soient proposées.
Sachant que l’eau est, sur certaines parcelles, à quelques centimètres de profondeur, s’est-on donné toutes les garanties possibles pour réduire les incidences possibles des excavations sur les des fondations des bâtiments proches ?
En résumé, pour l’AdN, ce projet :
- Pose un problème d’échelle au niveau du quartier. Il n’apporte pas de solution équilibrée entre les deux typologies urbaines (pavillonnaire et collectif).
- La densité et la hauteur (R+4) ne permettent pas une insertion qualitative avec les pavillons de l’impasse Cabit et du reste du quartier.
- Cette sur-densification du tissu pavillonnaire du quartier peut menacer à terme l’ensemble des pavillons de la rue du des clamarts.
- Enfin, ces changements entraîneront des problèmes de circulation dans des voiries inadaptées et de stationnement.
L’AdN demande :
- La redéfinition du projet pour mieux s’insérer dans l’impasse Cabit, tout en préservant l’esprit village qui caractérise ce quartier (notamment sur son côté rue des Clamarts).
- La limitation des hauteurs de construction en s’alignant sur le bâti existant de l’école et des pavillons mitoyens (2 étages), et d’imaginer autre chose que des monoblocs oppressants et sans harmonie avec l’architecture début du XXème siècle de ce quartier typique de Nogent.
- Un projet à l’image du quartier tenant compte par sa taille des problématiques multiples de circulation.
Nous payons assez d’impôts pour financer l’extension de l’école Galliéni ! Pas la peine de détruire des espaces aérés, trop rares à Nogent, pour les vendre à des promoteurs, qui eux se gardent bien d’habiter dans les zones sur-densifiées !